Miete

Die Miete setzt sich aus der Nettomiete und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammen. Die Höhe der Nettomiete bestimmt sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach den Kosten der Errichtung und im freien Wohnungsbau nach dem örtlichen Mietspiegel. Danach wird zunächst eine Eingruppierung nach dem Alter des Gebäudes vorgenommen. Anhand der Kriterien Wohnlage und Ausstattung wird sodann die Miethöhe ermittelt. Die Mietparteien müssen sich auf eine Mieterhöhung einigen. Der Vermieter muß den Mieter auffordern, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen. Kommt es hier nicht zu einer Einigung muß ein gerichtliches Verfahren durchgeführt werden. In diesem werden Sachverständige beauftragt, den „objektiven“ Mietwert zu bestimmen. Das Zustimmungsverfahren ist sehr formalisiert, Fristen sind zu beachten.

Nebenkosten

Neben der Miete fallen die Nebenkostenvorauszahlungen an. Hierunter fallen Kosten, die für den Vermieter lediglich durchlaufende Posten sind. Es handelt sich um die Grundsteuer, Abfall-, Straßen- und Kanalgebühren, Gebäudeversicherung, die Kosten für Wasser, Strom, Aufzug, Gartenpflege, Hausmeister und Hausreinigung. Den Hauptposten stellen meist die Heizkosten dar. Sie werden anteilig nach der Wohnungsgröße und dem Verbrauch bestimmt. Meist werden externe Firmen mit der Verbrauchsermittlung und der Berechnung beauftragt. Auch die Kosten hierfür werden auf die Mieter umgelegt. Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich über die Kosten und die Vorauszahlungen abzurechnen. Versäumt er diese Jahresfrist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Da die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Abrechnung stellt, sind diese sehr häufig fehlerhaft.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. In allen Formularmietverträgen wird diese Verpflichtung jedoch auf den Mieter abgewälzt. Für die Mieter erfreulich, hat die Rechtsprechung einer übermäßigen Belastung durch solche Vertragsklauseln einen Riegel vorgeschoben. So hat der Bundesgerichtshof starre Renovierungsfristen für unzulässig erklärt. Diese Entscheidung führt dazu, dass der überwiegende Teil der alten Mietverträge unzulässige Regelungen enthalten. Ob dies der Fall ist, sollte man also vor der Durchführung teurer Renovierungen prüfen lassen. Der Bundesgerichtshof hat inzwischen einem Mieter der, auf eine unwirksame Vertragsklausel hin, eine Renovierung durchgeführt hat, einen Erstattungsanspruch zugebilligt.

Kündigung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses hat schriftlich zu erfolgen. Geht sie bis zum 3. Werktag eines Monats zu, wird sie bis zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Für den Vermieter kann sich diese Frist je noch Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Während der Mieter keinen Grund für die Kündigung braucht, kann der Vermieter nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Zum einen ist dies der Fall, wenn sich der Mieter trotz Abmahnung widerholt vertragswidrig verhält. Häufige Fälle sind unpünktliche Mietzahlungen oder auch das Verursachen von Lärm. Zum anderen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich. Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger aus nachvollziehbaren Gründen in die Wohnung einziehen will.